Организация арендует помещение. Арендатор и арендодатель применяют УСН. Договором аренды не предусмотрено, что арендодатель обязан ежемесячно выписывать акты приема-передачи услуг. Помещение арендатором принято на основании акта приема-передачи.
Арендодатель с ноября 2015 года не дает никаких документов (ни актов выполненных работ, ни универсальных передаточных документов), мотивируя это тем, что с 01.11.2015 он перешел на УСН.
Правомерны ли действия арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Обоснование вывода:
Согласно ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Отметим, что ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов.
Согласно НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
По общему правилу расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты ( НК РФ).
В целях НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Общим условием признания расходов, указанных в НК РФ, в том числе и расходов на арендные платежи, является их соответствие критериям, указанным в НК РФ, то есть данные расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода ( НК РФ).
Представители финансового ведомства подтверждают, что если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН ( Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N ).
При этом документами, подтверждающими расходы на аренду для целей налогообложения, являются действующий договор аренды, прошедший в установленных случаях государственную регистрацию, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества ( Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145).
На указанные выше документы (заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества) указывают представители финансового и налогового ведомств и для учета расходов в целях налогообложения прибыли ( Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 06.10.2008 N , УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N , ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 и др.).
В Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 отмечено, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется.
Более подробно указанный вопрос был рассмотрен специалистами ФНС России в от 05.09.2005 N 02-1-07/81. В нем было указано, что согласно НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. Поэтому основания для включения в состав налоговой базы расходов в связи с потреблением услуги возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
При этом из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что акт приемки оказанных услуг по аренде обязателен только в том случае, если его оформление предусмотрено договором аренды ( Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, от 24.03.2014 N ).
В данной ситуации договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя ежемесячно оформлять акт приема-передачи услуг.
Следовательно, в рассматриваемом случае в целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Также обратите внимание, что, по мнению Минфина России, если у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения (смотрите письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).
При этом суды в подобных случаях принимают решения в пользу налогоплательщиков и считают, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендатором арендных платежей при налогообложении ( ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11, от 26.08.2011 N , ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).
Отметим, что указанные разъяснения и судебные решения касаются учета расходов в целях налогообложения прибыли. По нашему мнению, они могут применяться и в отношении расходов, принимаемых в целях налогообложения при применении УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Обязан ли арендодатель ежемесячно выставлять арендатору счета и акты об оказании услуг? Договором аренды это не предусмотрено.

Если акт об оказании услуг не предусмотрен договором аренды, его выставлять не обязательно. В этом случае расчеты по арендной плате подтверждают любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе , график арендных платежей, , счет на оплату услуг и т. д.

Вместе с тем, если счет на оплату не предусмотрен договором аренды, его выставление тоже не обязательно. Подтвердит расчеты по арендной плате платежное поручение или банковская выписка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Ситуация: В какой момент при расчете налога на прибыль признать в доходах сумму арендной платы, если актов об оказании услуг ежемесячно не составляется. Сдача имущества в аренду – основной вид деятельности организации. Организация применяет метод начисления

Арендную плату признавайте в доходах на последний день каждого месяца (ст. 271 НК РФ).

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место (п. 1 ст. 271 НК РФ). По договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, доходы между ними нужно распределить с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ).

Если организация использует метод начисления и передача имущества в аренду – один из основных видов ее деятельности, то доход нужно признавать на дату реализации этой услуги (п. 3 ст. 271 НК РФ). По общему правилу датой фактического оказания услуг по аренде является день подписания ежемесячного акта.

Вместе с тем, законодательство не обязывает арендодателя ежемесячно выставлять акты об оказании услуг по договору аренды . При этом услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). В рамках договора аренды арендодатель оказывает услуги по аренде арендатору постоянно (ежедневно) в течение всего срока действия договора.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что в отсутствие актов об оказании услуг арендодатель должен определять базу по налогу на прибыль (в т. ч. доходы) по итогам каждого отчетного (налогового) периода (п. 1 ст. 54 , п. 2 ст. 286 НК РФ). Следуя данной логике, аналогичную позицию занял и Минфин России в письмах от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360), от 8 февраля 2005 г. № 03-04-11/21 . Несмотря на то что указанные письма касаются вопросов расчета НДС, аргументы, приведенные в них в отношении даты оказания услуг аренды, можно применить и к порядку расчета налога на прибыль.

договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

Все хозяйственные операции организации должны быть оформлены первичными учетными документами (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества акт об оказании услуг аренды , , ).

Одним из существенных условий договора аренды является размер арендных платежей (арендная плата) (ст. 606 ГК РФ).

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764 , от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763 , ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Статья : Счет на оплату

Корпоративный клиент турфирмы производит оплату тура. При этом ему выставляется счет. Какую форму он должен иметь?

Счет не является обязательным документом, но, если он оговорен контрактом, его следует выписать. Унифицированного бланка счета нет, поэтому составить его можно произвольно. При этом не забудьте, что существуют обязательные реквизиты первичной документации: указание наименования документа («Счет»), дата составления, наименование турфирмы, содержание операции, измерители в натуральном и денежном выражении, наименования и должности ответственных лиц, их подписи (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Чекалова Наталья,

эксперт БСС «Системы Главбух»

В сегодняшней статье предлагаем обсудить письмо Минфина от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182. Посвящено оно вопросу, который актуален для многих субъектов хозяйствования: какими первичными документами оформлять арендные отношения? Самое главное! Минфин в нем разъяснил, нужно ли на аренду ежемесячно составлять акты выполненных работ (услуг).

Основной вывод указанного письма Минфина таков: для подтверждения осуществления хозяйственной операции аренды одного договора аренды недостаточно! Нужны и первичные документы, подтверждающие факт:

1) передачи имущества в аренду;

2) предоставления арендных услуг в течение отчетного периода.

Приемка-передача объекта аренды

Как указано в письме , факт передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору должен подтверждаться соответствующим первичным документом. «По всей форме: опись, протокол, сдал, принял…» .

Как правило, стороны подписывают для этого акт приемки-передачи объекта аренды. Форма этого акта не утверждена (составляется в произвольной форме с учетом всех обязательных реквизитов первичного документа, названных в ст. 9 Закона о бухучете ).

Можно использовать типовую форму № ОЗ-1

В отношении аренды недвижимости ссылка на обязательность составления этого акта прямо содержится в ст. 795 ГКУ . Авторы научно-практического комментария к ст. 795 ГКУ отмечают, что: «Деловая практика предусматривает включение в содержание такого акта подробного описания объекта недвижимости, его местонахождения, стоимости этого объекта на момент передачи, описания его санитарного и технического состояния. К акту приемки-передачи может прилагаться техническая документация на объект, перечень оборудования, приспособлений, мебели и других вещей, которые передаются вместе со зданием или сооружением, копии документов, удостоверяющих право собственности наймодателя на объект найма, и другие документы по согласованию сторон»*.

* Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Украины системы «ЛІГА-ЗАКОН».

Именно с момента подписания этого акта (если иное не установлено договором) начнется отсчет пользования объектом аренды.

Если акт приемки-передачи объекта аренды не был составлен сторонами, то считается, что фактического пользования объектом аренды не было, а значит, арендодатель не имеет права требовать от арендатора уплаты арендных платежей (см., к примеру, решение Хозяйственного суда Черниговской области от 14.06.2016 г. по делу № 927/470/16 ).

(!) Акт приемки-передачи объекта аренды должен составляться и в отношении аренды любого другого имущества (а не только недвижимого). К примеру, в отношении аренды транспортного средства Хозяйственный суд Днепропетровской области (решение от 29.07.2015 г. по делу № 904/5797/14 ) отмечал: только ежемесячные акты предоставленных арендных услуг не могут быть основанием для фактического подтверждения передачи объекта аренды в пользование.

Первичный документ на арендные платежи

Минфин в письме отмечает, что отдельный первичный документ должен составляться и для подтверждения предоставления услуг аренды в течение месяца (на арендные платежи). Как правило, для этого составляется акт выполненных работ (услуг). Но в договоре стороны могут предусмотреть и составление другого первичного документа, подтверждающего расчет услуг аренды.

Обратим внимание: Минфин в письме говорит об аренде как об услуге. Но является ли аренда услугой? С какой стороны посмотреть.

С точки зрения гражданского законодательства аренда - это не услуга (с точки зрения налогового - услуга). На это еще обращали внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11.

С тем, что договор аренды по своей природе не является договором предоставления услуг, соглашаются и сами налоговики (категория 103.25 ЗІР).

А раз аренда - не услуга, то с юридической точки зрения акт выполненных работ на аренду можно и не составлять. Для подтверждения арендных услуг, в принципе, достаточно договора, акта приемки-передачи и платежных документов на перечисление арендных платежей.

Но! Минфин в письме и сами налоговики ( письмо ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15 ) настаивают на том, что акты предоставления арендных услуг должны быть, ведь любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах ( п. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).

По большому счету, арендодатель в этом случае мог бы обойтись составлением бухсправки в качестве первичного документа. Но ведь и арендатору, чтобы подтвердить факт арендной операции, также необходим первичный документ.

Акты на аренду важны и для учета НДС (аренда вполне вписывается в налоговое определение поставки услуг - п.п. 14.1.185 НКУ ). Ведь налоговые обязательства по НДС возникают по первому из событий: получению предоплаты илиподписанию документа ,удостоверяющего факт предоставления услуг ( п. 187.1 НКУ ). Поэтому без первичного документа, подтверждающего факт поставки услуги, не обойтись!

Акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше составлять. Они важны не только для бухучета, но и для начисления налоговых обязательств по НДС.

Можно ли составлять акты не ежемесячно, а реже: например, раз в квартал?

Если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно в части аренды с последующей оплатой). Ведь учитывая правило первого события по НДС, налоговики будут настаивать на том, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то и НДС-обязательства по ней должны также отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально.

Какую дату ставить в актах на арендные услуги?

«Первичку» нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если это невозможно - сразу после ее завершения ( ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).

Минфин в письме отмечает, что датой составления акта на арендные услуги (или другого первичного документа, его заменяющего) является дата его подписания.

Поэтому акты на аренду лучше датировать последним календарным днем отчетного месяца (если он приходится на выходной - не страшно, ведь Закон о бухучете не требует, чтобы первичные документы составлялись только в рабочие дни). Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно - он не будет охватывать часть месяца (выходные дни) и документ будет оформлен еще до завершения хозооперации.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда акт на аренду составляется первым рабочим днем следующего месяца. В бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена ( п. 5 ст. 9 Закона о бухучете ), независимо от того, какой датой оформлен акт (на это обращает внимание и Минфин в письме ).

А вот для НДС важна дата первого события. Поэтому, если первое событие - подписание акта, то фактически в этой ситуации НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится (письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518 )!

Акты на аренду лучше датировать последним календарным днем месяца, даже если он приходится на выходной.

Приведем пример составления акта предоставленных услуг аренды.

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

Дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

Дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

Последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

На протяжении длительного времени возникал вопрос о необходимости составлять ежемесячные акты к договору аренды. Юристы настаивали на отсутствии необходимости составлять документ, который не предусмотрен ГК РФ и самим договором.

И.М. Кирюшина,
А.В. Тюрина

Вопрос являлся насущным для бухгалтеров, которые настаивали на подготовке такого документа, признаваемого в качестве первичного документа, на основании которого арендные платежи можно было учесть в качестве расходов и соответственно уменьшить базу по налогу на прибыль.

Финансовое ведомство чуть ли не дважды в год меняло свое мнение по этому вопросу, выпуская разъяснения, противоположные по смыслу, чем вводило бухгалтеров в окончательное заблуждение.

Для того чтобы разобраться в вопросе о необходимости составления документа, настойчиво требуемого работниками финансов, обратимся к нормам Налогового кодекса РФ, содержащим условия отнесения затрат по аренде к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Указаний об обязательном составлении ежемесячных актов к договору аренды там не содержится.

Вместе с тем право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму затрат ставится в зависимость от обоснованности, документального подтверждения таких расходов и при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Согласно ст. 313 НК РФ подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (включая справку бухгалтера), аналитические регистры налогового учета и расчет налоговой базы.

Требования к первичным учетным документам содержатся в ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ«О бухгалтерском учете» (далее – Закон о бухгалтерском учете). В соответствии с пунктами 1 и 2 упомянутой статьи все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты : наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.

Унифицированная форма такого первичного документа, как акт к договору аренды, не разработана, поэтому он может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, упомянутых в ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете».

В соответствии со ст. 252 НК РФ расходы, направленные на получение дохода, можно подтвердить с помощью любых документов, косвенно подтверждающих расход: договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета, документы об оплате и счет-фактура. Именно счет-фактура согласно п. 3 ст. 168 НК РФ непосредственно связан с датой оказания услуг и прямо свидетельствует о факте их оказания (см. письмо Минфина России от 08.02.2005 № 03-04-11/21).

Таким образом, налоговое и бухгалтерское законодательство требует обосновывать расходы только такими документами, которые предусмотрены и оформлены в соответствии с законодательством РФ.

Обратимся к ГК РФ. Арендная плата должна уплачиваться арендатором своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определяемые договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Гражданский кодекс РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения.

Вместе с тем согласно общим нормам о договорах части первой ГК РФ такой документ может стать обязательным, если стороны в договоре укажут на ежемесячную подготовку актов оказания услуг аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предоставляет сторонам договора аренды право отнести к существенным условиям договора обязательное составление периодических актов, подтверждающих исполнение договора аренды.

Предоставление имущества в аренду для целей налогообложения согласно п. 5 ст. 38 НК РФ отнесено к той категории услуг, под которой понимается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Как было отмечено в письме УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то услуга реализуется (потребляется) сторонами договора.

Следовательно, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организация-арендодатель учитывает сумму доходов от реализации такой услуги, а организация-арендатор – расходы, связанные с потреблением данной услуги.

При этом доходы и расходы учитываются независимо от подписания акта приема-передачи услуги, если иное не вытекает из условий сделки. Условиями сделки может быть предусмотрено обязательное составление ежемесячных актов. Тогда расходы по аренде должны учитываться на основании актов, упомянутых в договоре.

Позиция финансового ведомства

Письма Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81, УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737

Минфин России и ФНС России придерживаются изложенной выше точки зрения.

Таким образом, размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным согласно правилам, установленным гражданским законодательством.

С учетом изложенного составление ежемесячного акта оказания услуг аренды является обязательным в случае наличия соответствующего указания в договоре аренды. В данном случае документальным подтверждением оказания услуг за соответствующий период будут являться: акт приема-передачи услуг аренды, счет, счет-фактура.

Если же договором аренды оформление ежемесячного акта приема-передачи услуги не предусмотрено, то договор аренды и акт приема-передачи имущества – предмета договора аренды являются наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей достаточным документальным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей.